Prima casa, attribuzione «soft»

da | Nov 16, 2017 | Immobili

Prima casa, attribuzione «soft»

da | Nov 16, 2017 | Immobili

Le norme sull’assegnazione agevolata dei beni ai soci previste dalla legge di Stabilità 2016 (commi da 115 a 120) mettono alla prova i professionisti che assistono le società sotto l’aspetto dell’imposizione indiretta. Come riportato su «Il Sole 24 Ore» dell’8 gennaio scorso, la casistica è piuttosto ampia, con molteplici variabili. Sul risultato, infatti, incidono tanto la natura del bene, quanto le caratteristiche del socio, e vari sono i casi in cui la società assegnataria può optare per un regime diverso da quello naturale.
In questo panorama, può essere interessante focalizzare l’attenzione su alcune operazioni che appaiono particolarmente convenienti.
Impresa non costruttrice
L’attribuzione di un fabbricato strumentale per natura da parte dell’impresa diversa da quella che lo ha costruito o ristrutturato negli ultimi cinque anni ha un carico fiscale basso in termini di imposte indirette quando:
è possibile mantenere l’esenzione Iva (regime naturale) senza incorrere in conseguenze per effetto della rettifica decennale dell’imposta detratta o anche per via dell’attività svolta dall’impresa assegnataria (pro rata 2016);
oppure il socio è, a sua volta, un soggetto Iva, per cui la scelta per l’imponibilità si traduce nel reverse charge, effetto che può creare problemi solo se l’assegnatario soffre di limitazioni alla detrazione.
Senza Iva detratta
Anche l’ipotesi in cui l’immobile sia pervenuto all’impresa senza Iva detratta (ad esempio da privato), l’assegnazione fuori campo Iva, con conseguente applicazione dell’imposta di registro, non sembra particolarmente onerosa. Infatti, dovrebbe applicarsi l’articolo 4, comma 1, lettera d) della tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131/1986, il quale, tramite rinvio alla precedente lettera a), prevede l’applicazione, in caso di assegnazione ai soci di «fabbricati destinati specificamente all’esercizio di attività commerciali e non suscettibili di altra destinazione senza radicale trasformazione», dell’aliquota 4%, che, per effetto del dimezzamento previsto dal comma 119 dell’articolo unico della legge 208/2015, diviene pari al 2% (le ipo-catastali, si ricorda, sono sempre fisse). L’applicabilità di questa aliquota (in luogo di quella del 9%) è stata confermata (dopo la riforma del 2013) dalla circolare 2/E/2014. La stessa aliquota agevolata del 4% (2% per le assegnazioni della Stabilità 2016) si applica anche alle aree «destinate a essere utilizzate per la costruzione dei suddetti fabbricati o come loro pertinenze», purché, tuttavia, i fabbricati siano ultimati entro cinque anni.
Fabbricati abitativi
Per i fabbricati abitativi, la cui cessione esente o fuori campo Iva rende sempre applicabile l’imposta di registro, appaiono molto interessanti le ipotesi in cui il socio sia una persona fisica e possa, anche contemporaneamente, richiedere l’applicazione:
dell’aliquota dell’1% (metà dell’ordinario 2%) in presenza di tutti i requisiti previsti per la “prima casa” dalla nota II-bis dell’articolo 1 della già ricordata tariffa allegata al Dpr 131/1986 (uno dei quali, peraltro, reso meno stringente dal comma 55 della Stabilità 2016);
del “prezzo valore” di cui all’articolo 1, comma 497 della legge 266/2005, che consente di considerare come base imponibile per l’imposta di registro il valore catastale al di là del valore a cui avviene l’assegnazione.
La base imponibile
Per quanto riguarda la base imponibile delle imposte indirette applicate in sede di assegnazione, si ritiene che esse vadano individuate:
per l’Iva, nel «prezzo di acquisto o, in mancanza, dal prezzo di costo dei beni o di beni simili, determinati al momento in cui si effettuano tali operazioni» (articolo 13, comma 2, lettera c del Dpr 633/1972);
per l’imposta di registro, dal valore normale degli immobili, come disciplinato dagli articoli 43 e 51 del Dpr 131/1986 (salvo “prezzo valore”).
La possibilità di scegliere il catastale, infatti, resta, a nostro avviso, limitata agli effetti sull’imposizione diretta (come già venne affermato con circolare 25/E/2007, paragrafo 11.2.1). Tuttavia, ai fini dell’imposta di registro, l’agenzia delle Entrate, nello spirito agevolativo della norma, potrebbe interpretarla in modo estensivo e consentire in tutti i casi la base imponibile catastale.

[Fonte: Il sole 24 ore del 28/01/2016]

Categorie

contattaci senza impegno

Richiedi un preventivo o prenota un incontro

Sede di Limena

via delle Industrie 1/A, 35010 - Limena PD
LUN - VEN 8:30/12:30 14:30/18:30
Tel. 049 768155 – Fax 049 9816400
info@valentinieassociati.it

Sede di Este

via degli Artigiani 4, 35010 - 35042 Este PD
Fax 0429 56624

Consenso